Thực trạng cơn sốt ảo bất động sản và kiến nghị hoàn thiện luật

1 17

Thời gian gần đây, giá bất động sản đang nóng lên ở khắp nơi với mức tăng chóng mặt, trung bình tăng 20 – 30% chỉ trong vài tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, sản xuất để lao vào đầu tư đất. Điều này gây ra những lo ngại về hoạt động điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước. Đặc biệt, giá của bất động sản được đẩy lên cao so với giá trị thực tế nhưng pháp luật vẫn còn nhiều lỗ hổng chưa thể giải quyết vấn đề này.

Hỏi: Cơn sốt ảo bất động sản hiện nay tại Việt Nam như thế nào? Có chế tài nào để giải quyết vấn đề trên?

Trả lời:

Thực trạng cơn sốt ảo bất động sản hiện nay tại Việt Nam

Bất động sản là một trong các lĩnh vực đang được các nhà đầu tư quan tâm. Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường diễn ra một cách thuận lợi mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Mặc dù COVID-19 ảnh hưởng đến kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam nhưng thị trường bất động sản, giá bất động sản, “sốt” đất vẫn nóng. Đặc biệt, giá bất động sản tại một số thành phố không giảm, ngược lại còn tăng. Việc tăng giá bất động sản năm 2020 bất chấp tình hình khó khăn của dịch bệnh đã tiếp niềm tin cho các nhà đầu tư về bức tranh tăng trưởng của thị trường năm 2021.

Bất động sản là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, tuy nhiên không nên vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này. Điều cần nhất là tránh cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư quan niệm rằng bất động sản là con đường dễ dàng để làm giàu. Cái lợi ngắn hạn của một thiểu số người rồi chỉ sẽ đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong đường dài. Tài nguyên và nhân lực của đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

Nhiều người choáng váng vì thông tin BĐS liên tục tăng giá ở nhiều nơi trên cả nước. Việc tăng giá đất bất thường đợt này có thể kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng có thể bị đẩy lên rất cao. Tuy nhiên, đây là thời điểm nền kinh tế đang tìm cách phục hồi sau dịch Covid-19 nên rất khó để diễn ra các giao dịch thật sự. Do đó, khi nền kinh tế chưa tìm lại được hướng phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra có thể sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.

Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.

safe image scaled
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Xem thêm: Hệ lụy từ cơn sốt ảo bất động sản

Có nhiều nguyên nhân để tăng giá đất. Cuối năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất. Dựa trên tinh thần của Nghị định, các tỉnh, thành đã đồng loạt ban hành ra Bảng giá đất mới áp dụng trên địa bàn cho giai đoạn 2020 – 2025. Bảng giá mới cho thấy “nhỉnh” hơn so với mức giá cũ từ 15 – 20%. Dẫn đến thực tế cho thấy rằng, chi phí về đất của một dự án bất động sản căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và có tác động đến giá bán thực tế trên thị trường, nhưng sự tác động này không quá nhiều. Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc tăng giá đất khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5 – 5%. Riêng với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường, việc tác động của Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ là tác động gián tiếp.

Giá thị trường bất động sản trong thời gian qua cao vọt không phải chỉ đến từ nguyên nhân các tỉnh, thành tăng Bảng giá đất mà do tác động của nhiều yếu tố, trong đó không thể tránh chiêu trò “thổi giá” đến từ giới đầu cơ.

Thực tế, “sốt đất” không chỉ ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà “cơn sốt” còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng… Những cơn sóng đó xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn.

Theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc định giá đất bao gồm các tiêu chí sau:

+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

+ Theo thời hạn sử dụng đất;

+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Giá đất này chỉ khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu. Thông thường, giá của bất động sản sẽ theo thỏa thuận giữa các bên giao dịch nên dễ dẫn đến tình trạng giá bất động sản ảo.

Hiện nay Luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Điều quan trọng là những bất cập này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó làm méo mó thị trường.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Kiến nghị hoàn thiện Luật để hạn chế tình trạng “sốt ảo” sốt ảo bất động sản.

Pháp luật một số quốc gia về định giá bất động sản

Hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.

Tại Úc, tất cả mọi giao dịch đất đai, nhà của đều được thực hiện thông qua sàn giao dịch – luật sư – ngân hàng. Có thời gian giao dịch rất rõ ràngvà cụ thể như: sau khi người mua quyết định mua một tài sản thì người đó phải làm hợp đồng đặt cọc 10% giá trị tài sản (mẫu hợp đồng đặt cọc do chính phủ phát hành và thống nhất trên toàn quốc). Người mua có thể thay đổi quyết định mua nhà, đất trong bảy ngày và lấy lại tiền cọc nếu không muốn giao dịch. Hai bên có 30 ngày để hoàn tất các thủ tục sang tên, đóng thuế, phí… nếu như người mua không thay đổi.

Ở Queensland, cơ quan định giá cung cấp biểu giá cho tất cả các loại đất theo thuộc tính của đất có thể định giá được phù hợp với quy định của Đạo luật về Định giá Đất đai năm 2010. Việc định giá đất được tiến hành hàng năm trên toàn tiểu bang (ngoại trừ trường hợp đặc biệt hoặc bất thường) do cơ quan định giá quyết định, sau khi tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương, các tập đoàn công nghiệp để quyết định giá đất, trên cơ sở diễn biến của thị trường. Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực từ ngày 30/6 của năm ra thông báo.

Nếu đất cần phải được đánh giá lại giữa các kỳ đánh giá hàng năm (ví dụ tái quy hoạch hoặc phân khu), thông báo định giá bổ sung sẽ được công bố sau khi đánh giá lại. Việc định giá mới có hiệu lực từ ngày ghi trên thông báo.

Property Investment Market 740x491 1
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Những yếu tố được xem xét khi định giá đất

Cơ sở xác định giá đất trước hết phải tuân theo quy định của pháp luật, ngoài ra cần phải tính đến các yếu tố: (i) thông tin nghiên cứu về thị trường; (ii) giá mua, giá bán cho mỗi loại đất (ví dụ như khu dân cư, thương mại, công nghiệp và nông thôn); (iii) xem xét các thuộc tính của đất (đất chưa sử dụng, đất được cải tạo gần đây và đất đã được mua bán trên thị trường…); (iv) xem xét hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch đất.

Khi xem xét các thuộc tính của đất cần chú ý đến: Hình dạng, kích thước của đất; địa hình, cảnh quan và độ cao của đất; Ánh sáng, không khí, tiếng ồn và độ rung; Xói mòn, lũ lụt và thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên; Những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường; Cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của đất; Khả năng tiếp cận với đất đai; Tiếp cận với nước và các dịch vụ cần thiết…

Trong quá trình định giá cần thiết phải xem xét các hạn chế tác động đến việc sử dụng đất: (i) những hạn chế do quy hoạch sử dụng đất; (ii) vị trí của đường dây tải điện; (iii) nơi đăng ký di sản hoặc đất đai bị ô nhiễm; (iv) rừng bảo hộ, thảm thực vật; (v) vị trí hệ thống thoát nước, công trình ngầm… Trong hoàn cảnh nhất định, cơ quan định giá có thể tuyên bố một phần nào đó của khu đất có thể được tách ra riêng biệt để định giá.

Phương pháp định giá

Các phương pháp định giá được sử dụng để định giá đất tại Queensland gồm: Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay không tăng giá trị và phương pháp định giá lợi thế vị trí.

Đất được quy hoạch ở vùng nông thôn thường được sử dụng phương pháp định giá giá trị đất không được cải thiện. Tất cả các loại đất khác, bao gồm cả đất quy hoạch nông thôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp định giá lợi thế vị trí. Nếu một khu đất được bao phủ bởi hai hay nhiều loại đất thì được xác định theo phương pháp định giá đất chưa được cải thiện.

Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện: Đất nông nghiệp theo quy hoạch được định giá bằng cách sử dụng phương pháp giá trị đất chưa được cải thiện (tức là đất quy hoạch nông thôn của dân cư hoặc tương đương có giá trị như đất phi nông nghiệp). Đất được xác định là đất nông nghiệp có thể được chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp.

Phương pháp lợi thế vị trí: Tất cả đất phi nông nghiệp, bao gồm cả đất quy hoạch nông thôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp lợi thế vị trí. Lợi thế vị trí phản ánh đất dự kiến sẽ được bán với giá nào đó trong điều kiện hiện tại, bao gồm đất và các công trình trên đất hoặc các vật liệu được sử dụng để cải thiện tính chất vật lý của đất như: đất đã được làm sạch, đất đã được cải thiện khả năng sinh lợi hoặc đất đã được cải thiện cấu trúc đất; đất đã được khắc phục ô nhiễm (nếu đất bị ô nhiễm đất được xác định theo các Đạo luật Bảo vệ môi trường 1994); đất được phục hồi và cải thiện bề mặt hoặc san lấp mặt bằng…

Trừ trường hợp đất được xây dựng nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, hàng rào, đập nước và cảnh quan; các công trình nhỏ như, cải tạo đất vườn, tường chắn cho mục đích cảnh quan và cắt tỉa hoặc loại bỏ các cây cho mục đích làm đẹp; xây dựng bể bơi, ao cá, bãi đỗ xe ngầm và móng/ nền tảng của đường nội bộ và đường lái xe vào… được định giá theo phương pháp giá trị đất không được cải thiện

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Các loại thông báo định giá

Định giá hàng năm được ban hành trước ngày 31/3 mỗi năm (trừ trường hợp đặc biệt). Hàng năm, chủ đất có thể nhận được 3 loại thông báo định giá:

(i) Thông báo định giá đất hàng năm (màu xanh): Số tiền định giá mới trong thông báo này sẽ được sử dụng làm cơ sở để tính toán giá đất và tính thuế đất (nếu có). Nếu xác định giá trị bao gồm nhiều hơn một thửa đất, số lượng định giá là tổng giá trị của tất cả các thửa đất kết hợp, bao gồm cả hợp đồng thuê nhà và thửa đất sở hữu hoàn toàn (nếu có).

(ii) Thông báo định giá đất toàn quyền sử dụng (màu nâu): Thông báo này được ban hành nếu các chủ đất sở hữu hoàn toàn. Tuy nhiên, thông báo sẽ chỉ tư vấn cho việc định giá đất sở hữu hoàn toàn. Việc định giá mới trong thông báo này được sử dụng cho các cơ quan nhà nước để tính thuế đất (nếu có).

(iii) Thông báo nhà nước định giá thuê đất (màu xanh lá cây): Thông báo này chỉ liên quan đến thửa đất mà có thể có một hợp đồng thuê, giấy phép sử dụng đất hoặc cho phép chiếm giữ theo Đạo Luật Đất đai năm 1994, xác định giá trị phản ánh tình trạng của đất tại thời điểm bắt đầu cho thuê. Định giá này được sử dụng để tính tiền thuê đất của nhà nước.

Chính quyền địa phương sử dụng định giá đất để làm cơ sở tính toán giá đất. Cơ quan nhà nước sử dụng định giá để tính thuế đất, tiền thuê đất mà Nhà nước cho thuê đất. Thuế sử dụng đất chỉ được trả nếu tổng giá trị theo luật định của tất cả các diện tích đất của bạn vượt quá ngưỡng quy định của pháp luật. Cơ quan nhà nước sẽ liên lạc với chủ sở hữu đất sau ngày 30/6, nếu chủ sở hữu đất phải nộp thuế đất cho năm tài chính tiếp theo.

Giữa các vùng đất giáp ranh, sự khác biệt trong định giá là phổ biến và xuất phát từ những khác biệt trong phương pháp định giá đất, thuộc tính vật lý của đất, mục đích sử dụng đất, định giá ưu đãi…

Sử dụng thông tin định giá

Việc thu thập thông tin bất động sản để thực hiện định giá theo luật định phù hợp với định giá đất Đạo luật năm 2010. Sử dụng thông này để duy trì việc triển khai đánh giá, trong đó bao gồm tên và địa chỉ của chủ sở hữu bất động sản, giá bán và thời điểm bán của mỗi tài sản và định giá được cải thiện hoặc định giá lợi thế vị trí của chủ sở hữu đất. Thông tin định giá được công bố công khai và có thể được mua thông qua các trung tâm kinh doanh và các đại lý của dữ liệu bất động sản.

Xem thêm: Trình tự, thủ tục pháp lý mua bán đất đai an toàn

Bài học cho Việt Nam

Từ những những quy định của pháp luật về định giá đất tại Queensland (Australia) ở trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

Thứ nhất, thời gian định giá đất

Tại Queensland, đất được định giá một năm một lần và theo quy định:Điều này sẽ là phù hợp với nền kinh tế thị trường khi mà các biến động về giá có thể xảy ra hàng tháng, hàng tuần và có thể hàng ngày. Trên thực tế không chỉ Queensland mà nhiều quốc gia trên thế giới việc định giá bất động sản được tiến hành hàng năm: Đài Loan, Hàn Quốc… Thời hiệu định giá, thông báo định giá và áp dụng được quy định và công khai.

Thứ hai, phương pháp định giá đất

Về lý thuyết có nhiều phương pháp định giá nhưng các phương pháp định giá đất ở Việt Nam hiện đang được sử dụng:

(i) Phương pháp so sánh trực tiếp: xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

(ii) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Trên thực tế kể cả hai phương pháp này rất khó áp dụng vì các tiêu chí phân loại chưa rõ; việc xác định mức thu nhập thuần trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi là rất khó khăn. Như vậy, việc nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá từ Queensland có thể sẽ đơn giản hơn (phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay không tăng giá trị áp dụng cho đất nông nghiệp và phương pháp định giá lợi thế vị trí), sẽ được áp dụng cho định giá các loại đất khác kể cả đất dân cư nông thôn.

Thứ ba, định giá đất giáp ranh

Sự khác biệt trong định giá giữa các vùng đất giáp ranh là tất yếu. Các yếu tố dẫn đến sự khác biệt là do sự khác biệt về: (i) phương pháp định giá; (ii) thuộc tính vật lý của đất; (iii) những hạn chế về việc sử dụng đất; (iv) mục đích sử dụng đất; (v) định giá ưu đãi. Ở Việt Nam, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng giáp gianh hoặc giữa các thửa đất trong cùng một lô đất lại do các quyết định hành chính, giá đất Hà Nội hơn giá đất giáp ranh với Hưng Yên hoặc Vĩnh Yên. Kinh nghiệm Queensland có thể tham khảo; cần xây dựng một bản đồ quy hoạch đất riêng biệt độc lập so với bản đồ hành chính, trên đó chỉ rõ các vùng đất, các thuộc tính của đất và bảng giá đất được áp dụng.

Thứ tư, thông tin về định giá

Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp định giá, những thông báo về giá đất đều được công khai tạo tính minh bạch trong thông tin về đất đai. Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội. Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn – đất đai.

Một bản đồ quy hoạch đất chi tiết hoàn toàn có thể thực hiện được trong điều kiện hiện nay theo đó một bảng giá có thể được xác lập đến từng chủ sở hữu đất, khi mà khoa học, công nghệ và các công cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế nhiều quốc gia trên thế giới một bản đồ đất đai đã được đưa công khai trên trang web và mọi thông tin về một ô đất, lô đất đều có thể được cung cấp bởi cơ quan quản lý về đất và công khai.

Thứ năm, giải quyết các khiếu nại về định giá đất

Một khi các định giá đất đã được công khai đến các chủ sở hữu đất ngay từ khi đất được định giá và những khiếu nại được thực hiện ngay sau khi nhận được thông báo sẽ giúp giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai vốn đang vô cùng phức tạp ở Việt Nam.

Tóm lại, từ những nghiên cứu về định giá đất ở Queensland đã rút ra được 5 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trên các góc độ: (i) thời gian định giá đất; (ii) phương pháp định giá đất; (iii) định giá đất giáp gianh; (iv) thông tin định giá đất; (v) giải quyết khiếu nại về giá đất. Những kinh nghiệm này có thể áp dụng cho Việt Nam để tổ chức, quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên hữu hạn của chúng ta.

upside down scaled
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Thứ sáu, tính minh bạch trong định giá bất động sản

Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn có nhiều hạn chế.

Thực tế, doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất mà không theo cơ sở nào. Trong khi nhà đầu tư cũng chưa thực sự quan tâm đến dịch vụ giá của các tổ chức thẩm định giá tư nhân. Việc đào tạo cũng như thẩm định giá bất động sản lâu nay tiến hành một cách tự phát nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tào nghề lại không chịu thừa nhận nhau.

Nên cần phải xây dựng các quy định chặt chẽ cho tổ chức thẩm định giá bất động sản. Xây dựng cơ chế đánh giá tính minh bạch thông qua các yếu tố như lượng hàng hóa hiệu quả; những yếu tố thị trường; các tài sản được niêm yết; môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, việc vận dụng và hiểu những quy định pháp luật một cách đúng đắn; sự tôn trọng quyền sở hữu riêng; quyền sử dụng và cập nhật những cơ sở dữ liệu về thị trường để nâng cao tính minh bạch trong hoạt động định giả, tạo cơ sở tín nhiệm của khách hàng.

Thứ bảy, khuyến khích người dân giao dịch chính thức

Giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ là đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyền quyền bất động sản rồi chuyển quyền ngay như một số nước đã làm. Bên cạnh đó, để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức.

Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai. Bên cạnh đó, tăng cường thanh tra, kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật về sử dụng đất, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật theo thẩm quyền. Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Xem thêm: Vì sao cơn sốt “đất” luôn tồn tại mà không giải quyết được

Như vậy, hiện nay cơn sốt ảo bất động sản vẫn còn tiếp tục diễn ra một phần do chiêu trò thổi giá của người bán gây ra nhiều tác động đối với nền kinh tế thị trường. Pháp luật hiện hành còn nhiều lỗ hổng, chưa được sửa đổi, bổ sung trong khi thị trường bất động sản biến động nhanh dẫn đến pháp luật không sát với thực tế, nhiều người lợi dụng điều này để thổi phồng giá bất động sản. Nội dung bài viết có kiến nghị một số kinh nghiệm học tập từ pháp luật nước ngoài để hạn chế tình trạng sốt ảo bất động sản.

Trân trọng!

BAN PHÁP LÝ

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
1 Comment
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
trackback

[…] Xem thêm: Thực trạng của cơn sốt ảo hiện nay và kiến nghị hoàn thiện luật. […]

1
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x